300萬租屋族報稅不踩雷 教戰手則一次看

300萬租屋族報稅不踩雷 教戰手則一次看示意圖
發佈時間:2023-04-28
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不只買賣房屋可以合法節稅,房屋租賃的房東、房客們,在報稅季時,只要符合條件、備齊文件,也能輕鬆省荷包。CTWANT整理房屋租賃在報稅季時息息相關的報稅項目,房客可以善用每年12萬元的租金支出扣除額度,然而需特別注意「合租者」要各自簽約才能列舉;租屋又同時貸款買房者,列舉扣除只能在「租金支出」及「房貸利息」中擇一申報。

【房客】

根據內政部統計,現今有租屋需求的人口數約300萬人,占全台人口約八分之一。大家房屋企研室總監郎美囡表示,無殼蝸牛的租屋族,多半是初入社會的年輕人,對於報稅項目不太熟悉,往往忽略每年可享12萬元租金支出列舉扣除額優惠;就算是還在學的大學生租屋,在外的租金支出,也可在父母隔年的綜合所得稅中列報為列舉扣除額。

郎美囡提醒,租金支出列舉須滿足幾項條件,承租房子為自住、非營業用途,並附上租屋契約、租金付款證明與自住切結書,若有遷戶籍則可不用附切結書。不僅小孩在外租屋可列舉,住學校宿舍,只要有辦法提供住宿費繳費收據,也都可以申報在租金列舉扣除額中。

若是北漂租屋族在中南部老家擁有房子,或是近年不少人因中南部房價相對便宜,在租房同時也在中南部置產,如果遇到租屋同時也貸款買房的情況,列舉扣除只能在「租金支出」及「房貸利息」擇一申報,因此納稅人需要選擇自己最有利的方式。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨也分享常遇到的情境,三五好友、同學一起合租房子,由於列舉扣除額需要「租賃契約書正本」,因此如果是合租一間公寓,需要「每個人都與房東分開簽約」,大家才都能申報享有12萬元的扣除額優惠,就算是申請租屋補貼也必須一人一張合約。

不過徐佳馨也提醒,在所得稅申報時,有分標準扣除額與列舉扣除額,今年標準扣除額有所提升,單身者是12.4萬元額度,夫妻合併申報有24.8萬元額度,在標準扣除額與列舉扣除額的選擇,不少人會糾結於申報方式,其實,最簡單的評估方式是,若單身租屋族每年租金支出超過12.4萬元,約等同每月租金超過1萬元以上,或許就建議採列舉扣除額。但實際節稅效果,建議還是把各項目都條列出來計算才更精準。

【房東】

房東租賃所得的申報方式,有分固定費用和列舉費用的扣除。固定扣除不需任何證明文件,在申報房屋租賃所得的時候,可以選擇依照財政部公告的計算方式,以全年43%必要費用扣除計算(實收租金為57%)。

舉例來說,某房東名下擁有1間房子出租,每月租金2萬元,適用綜合所得稅率5%。租賃所得=2萬×12個月×57%,租賃所得稅額=租賃所得×5%。

另一種是採列舉扣除方式,即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用,包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅,以及出租財產為標的物的火險、地震險等保費、貸款購屋所支付的利息等逐項提出證明,從租金收入中減除後,再以餘額做為租金所得報稅。

舉例來說,某房東名下擁有1間房子出租,每月租金2萬元,適用綜合所得稅率5%,各項租屋成本必要費用加總共8萬。租賃所得= (2萬×12個月)–8萬元費用,租賃所得稅額=租賃所得×5%。

德安聯合會計師事務所會計師張詠勝特別提醒,在押金部份,如果可出具證明,押金可不算入租金收入。如果將房屋無償借給親朋好友做生意使用,不論實際上有無收取租金,仍然要按照當地一般租金情況,計算租賃收入,申報綜合所得稅。除非是自己使用,或借給配偶、直系親屬(爸媽、兒女),且確實未收取租金,才可以不用申報租賃收入。

另一種情況是,無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用,要提出雙方當事人訂立的無償借用契約,這份契約必須經過雙方當事人以外的2個人證明確實是無償借用,並依公證法規定辦理公證,就可以不用計算租賃收入。

房東想要省更多,還可以選擇將房子委託業者「一般包租代管」或「經營社會住宅」,只要契約達1年以上,就可以享個人綜合所得稅更多優惠。一般包租代管,每屋每月有6000元租金所得免稅;6000元至2萬元可以以租金收入53%抵扣費用,超過2萬元回歸以43%抵扣費用;社會住宅具有公益性質,享有減稅優惠更高,每月有1萬租金所得免稅,1萬以上的租金收入可以60%抵扣費用。

由於政府去年大力推動300億元租金補貼政策,出現不少租屋報稅爭議,像是房東不提供身分證字號、不讓房客報稅,或是約定不許報稅,依照「消費者保護法」可處3 ~ 30萬元罰鍰,也使得不少房東面對租客報稅需求以漲租、不續租來因應,甚至在出租時直接調高租金「含稅價出租」,最後對於租客來說也喪失了補貼的美意。

為避免雙方摩擦,崔媽媽基金會法務組長曹筱筠建議,最好的方式還是報稅前,甚至租屋前就溝通,若房東真的有特殊原因不願曝光租屋事實,讓房客申請租金補貼,雖不鼓勵此舉,但彼此或許可以「少付點租金」等方法作為條件達成共識。

張詠勝也特別提醒房東,財政部去年啟動第三波房東大查稅,針對持有5戶以上非自住房屋者,逐步清查是否如實申報租金收入,持有多戶房屋屋主,需特別留意稅務風險。

https://house.chinatimes.com/20230427004868-264401