房產變房慘?一文搞懂平均地權條例

房產變房慘?一文搞懂平均地權條例示意圖
發佈時間:2023-01-07
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《平均地權條例》法案將在1月9日進行三讀。為何投資客對此修法嚴肅以對?所謂的「預售屋槓桿」玩法將退散?若我只是自住買預售屋,也會遭衝擊嗎?國內房市真會因此崩塌?以下是《遠見》的淺白法案解讀,帶你完整搞懂。

被視為打房殺手鐧的《平均地權條例》修正案,目前已經送進立法院,預計在本屆延會進行三讀,最快1月9日處理,最晚在1月13日休會前完成,一旦通過,預計在3個月內完成子法,在今年上半年就會實施上路。

那麼,什麼是《平均地權條例》?修正法案在修什麼?為什麼被認為是打房的殺手鐧?又有哪些人會被影響?

 

1. 什麼是《平均地權條例》?

1949年國民政府遷台後推動一連串土地改革,如375減租、耕者有其田、平均地權。原名為《實施都市平均地權條例》,是土地法中的特別法,當時隨著都市土地因經濟繁榮帶動價格上漲,祭出規定地價、照價徵收、照價收買、漲價歸公等規定遏阻土地投機或壟斷。

1977年時,擴大範圍不分地區實施,並更名為《平均地權條例》。

2. 修正案在修什麼?

《平均地權條例》修正案在2022年12月21日初審通過。此次修正案有5大重點:

1. 限制換約轉售。

預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或經內政部公告的特殊情形外,不得讓與或轉售第三人;建商也不得同意或協助契約讓與或轉售,違規者均可按戶棟處罰50至300萬元。

2. 重罰炒作行為。

明確規範散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作,都可按交易戶(棟、筆)數,處罰100至5000萬元,並可連續處罰。

3. 建立檢舉獎金制度。

如果你發現有人炒作,歡迎檢舉。如今,民眾檢舉不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

4. 管制私法人購屋。

增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定,並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

5. 解約申報登錄。 

預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報登錄;違規者將按戶棟處罰3至15萬元。

 

3. 打房的殺手鐧在此,怎麼對治預售屋槓桿玩法?

這兩年房價漲,可以說是預售房價領漲,以竹北高鐵寶佳建案為例,這兩年的房價已由每坪3字頭漲到7字頭,若以實價登錄看也落在每坪65至68萬元間。隨著預售屋成為房市飆漲主力,也帶動了週邊中古屋價格上漲,民眾存錢的速度比不上房價漲的速度,一般上班族更是買不起。

修法後,限制換約轉售及重罰炒作行為中的規範,將讓過去炒作房市,資金有限的、蹭熱度的投資客,面臨資金不足又無法轉售套利出場,無法再玩預售屋槓桿,面臨預售屋斷頭,只能被掃出場。一旦違反「限制換約轉售」,按戶棟罰款在50至300萬元,若觸及炒作行為,罰款更重,金額在100至5000萬元,還可以連續罰。

另外,管制私法人購屋,也讓管制把財富放在房地產的投資者、財富階級,當成「投資」的標的。

4. 如果我真的只是不得已因素,需要將預售屋換約轉售,有可排除在外的特殊寬容條件嗎?

若擁有屋約者:

1. 買房簽約後受到強制執行

2. 有重病需要長期療養

3. 非自願失業

4. 重大變故無力還貸款

上述四種情況下,報請縣政府後就可排除在外。

 

5. 又有那些人會被影響?我只想買房自住也會有衝擊?

買預售屋、新建成屋的人都會受到影響。

買預售屋的自住客自然沒有影響,但是對靠預售屋轉賣套利的投資客、炒房團、仲介、代銷來說,就是諸多限制,所以被稱做是政府打房下重手。https://www.gvm.com.tw/article/amp/98409