房產新聞

預售屋轉手交易 買賣雙方必讀注意事項

發佈時間: 2020-10-05 12:00:27

2020/10/03 04:29文/記者張瀞勻

受到資金氾濫、低利時代,預售建案買氣直線上升。

近期北中南紛紛出現爆單搶預售案之現象,然而這波預售買氣強強滾,專家指出,購地擴廠催升消費者購屋信心,造成「今日不買、明日更貴」之預期心態,因此不少民眾大開財務槓桿,搶買區域第一案或是潛銷案,不過房產人士也提醒,紅單轉賣、預售換約都有隱藏的風險,能否轉單、換約,或是額外產生的成本,都得仔細計算

後疫情時代來臨,自5月後房市買氣節節升溫,尤其又以自備付款方式彈性輕鬆的預售案最為搶手,像是近期台南高鐵首案達麗「國家強棒」潛銷期間預約組數就達600組,而中秋節前夕開案的竹北高鐵案「竹科滙」,公開銷售首日只開放預約戶到場簽約,不少客戶打電話預約也擠不進去,瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,全球大撒幣、台商資金回流,加上台積電罕見大動作買地擴廠,造成購屋信心面回升,甚至有預售案成交價比開價還高的特殊現象。

紅單交易時有所聞,但近期建商多設下禁令。

紅單、換屋 形式、成本大不同

然而在房市看似走回多頭之際,紅單轉手、換約買賣時有所聞,雖然近期建商多規範禁止轉賣紅單,也將換約閉鎖期拉長,但不少民眾想買熱銷案時,還是會想多花錢買紅單或換約,然而所謂的紅單、換約有什麼不同呢?

住宅週報社長陸敬民指出,所謂的紅單指的是,在建商正式拿到建照之前的潛銷期間的預購單,通常會支付5~10萬元的金額預定,而等到建照、公開銷售後,才是正式的預售屋買賣合約,而「換約」即是第一手買方以正式合約轉賣,給予第二手買方的程序。

以常聽到的「紅單交易」,成揚律師地政士聯合事務所代書黃景揚解釋,紅單為預購單,僅代表購買意願,第一手買方即便在簽約前反悔不買,建商也會全額退返所有訂金、沒有違約問題,因此不少投資客看準早鳥優惠和正式開案的價差,且轉手過程中,沒有所謂的成本,才會在2013、2014年房市多頭時,出現紅單亂象。

換約獲利 雙方別忽略隱形成本

倘若是「換約」,由於已是正式合約,通常建商都會綁約1年以上禁止換約,甚至部分建商會綁約至完工交屋前,因此基於合約規範,第一手買方若短時間內有資金需求,得照合約按價賠償,若是在閉鎖期後轉賣,黃景揚指出,第一手買方除須要支付建商原始合約總價金的1‰作為換約手續費,另外,若有委託仲介,則會有服務費得負擔。

換約交易得留意延伸的隱形成本。

而有別於紅單轉手,「換約」買賣後,購屋人姓名、購買總價變動,都得回報給國稅局,因此即便預售屋賣賣的是未來房屋的權利,不像成屋交易產生土增稅、印花稅問題,但仍需申報財產交易所得稅,否則國稅局有可能會追討稅費。房產人士也提醒,若第一手買方期許短期套利,得要注意建商換約後出款的時間,若有資金需求,恐怕會產生財務問題。

買方的部分,自備款得相當充足,不僅享受不到買預售屋的輕鬆付款,也得給付第一手買方在換約前所有給付的價金、獲利金額,黃景揚也提醒,通常第二手買方只注意手續費、買屋價格,但隱形的成本包含:該物件是否已經客變,客變後是否有增減建材,是否已經退費、增加的建材賣方有無付清,買方都得仔細詢問清楚。

 

來源出處 自由時報地產天下 https://estate.ltn.com.tw/article/10475

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