房產新聞

資金氾濫、利息貼地 都會重劃區地價應聲上攻

發佈時間: 2020-09-21 09:28:43

2020/09/19 04:30文/記者張瀞勻

中路特區近年揭露多筆億級交易,未來房價不可同日而語。

台灣抗疫有成,加上央行日前公布五大行庫7月新承做房貸利率為1.359%,為歷史次低水平,資金湧進國內,然而都會區指標重劃區交通建設話題多,吸引建商競價購買土地,根據實價資料統計,從央北重劃區、桃園青埔特區、台中單元12、南科LM特區到高雄亞洲新灣區,漲幅最高達2倍,顯見開發商搶買土地勢在必行。

觀察實價資料,指標重劃區土地價格在2018年起房市回溫以來皆有明顯漲幅,漲幅至少都在一成以上,其中又以14期重劃區漲幅最為驚人,重劃前後土地交易價格已翻2倍成長,台中市單元12也不遑多讓,從2018年每坪26萬元,大漲60%,達到40萬元,今年建設大爆發的桃園青埔特區,也是北台灣最大黑馬,2018年至今地價上揚53%,此外,央北重劃區、中路特區、小檜溪重劃區、LM特區、亞洲新灣區價漲10.7%~44.1%不等。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,從北中南各區重劃區的土地價格來看,央北重劃區算是最早上車,新店房價基期本來就不低,所以即使IKEA、環狀線利多錦上添花,但漲幅不如其他中南部小老弟。相對來說,桃園市、台中市因為台商回流、產業投資熱、雙北輕移民,再加上交通建設、土地開發同時到成熟甜蜜點,帶動原料價格大爆發,土地漲幅短時間破2成,走勢難檔。

上市建商重壓 央北持續創價

位於新北市新店區的中央新村北側重劃區歷經5次土地標售,每回標售現場人潮爆滿,創下3次全壘打紀錄,標脫總金額約290.3億元,包括宏普、潤泰、國泰、大陸、長虹、國美、新潤、將捷、遠雄等知名建商插旗,得標、土地買賣交易平均單價年年高漲,其中,以宏普建設30.7億元標下斯馨段28、29地號土地,其中28地號900坪土地的溢價率高達33.1%,單價達161萬元,為歷年標售來最高單價,至於標售總價最高,則為國泰建設以17.6億元標下的106地號,至於土地交易單價最高,也由宏普建設拿下,上月21日以每坪176.5萬元、14.3億元購入810坪土地,刷新區域天價。

科達機構房產研究中心經理曹鈞富表示,新店央北重劃區因鄰近安坑交流道、環河快速道路及中安大橋,加上銜接捷運小碧潭站、環狀線十四張站,具有雙捷運優勢,週邊周邊居住環境佳,又有IKEA、京站等大型商場進駐,2018年首案每坪成交均價5字頭,今年新案已經成功站穩6字頭,甚至攀上7字頭房價,足見其房市潛力。

建設完工元年 青埔帶頭漲

桃園重劃區遍地開花,近年中路、經國、小檜溪接連進場,近期新光影城、IKEA旗艦店、X-Park八景島水族館等利多話題,推升整體市場熱絡。觀察各重劃區近2年土地交易,中路、青埔、小檜溪均價皆明顯成長,其中,青埔、小檜溪隨著土地價漲,新案價格已站上4字頭,反觀目前仍有2字頭建案的中路特區,近年揭露多筆億級土地交易,支撐房價補漲態勢強勁。

中路特區土地交易以中路一段最火熱,自2014年來揭露多達52筆億級交易,包括:中、國泰、京澄接連插旗,形成新興「富人區」,今年3月,新總陽建設也以23.4億元買下大興西路住宅區餘2,500坪土地、換算單價92.2萬元,不僅創中路歷年總價新高,也是今年桃園最大手筆的購地案,替區域房價添撐盤動能。
中建設機構業務部經理邱淳惠分析,相較之下,中路特區規劃純住宅區、具高綠覆率優勢,居住品質高,且往返機場、高鐵便捷,近期躍成雙北高端客、台商及在地退休大戶置產首選,然而正處開發階段,未來房價上揚有撐。

台中新興重劃區起漲

北屯地價飆漲的引信從機捷、單元十二開始,其中單元十二因低密度、高綠覆率的特性特別受到豪宅建商鍾情,短短不到2年時間地價從每坪26萬上下漲到每坪40萬元,漲幅高達60%,包括精銳、國泰、鉅虹、華太、雋業都有單元十二新案。

此外,14期今年初完工配地後,因有台中巨蛋BOT案利多,加上近11期崇德商圈、水湳經貿園區,吸引建商爭相入主,土地單價從重劃前每坪17.3萬元起漲,今年初國泰建設狠砸15.16億元、每坪62萬元購入山西路與崇德六路口2,446坪建地,惠宇建設則以每50萬元購入崇德八路與豐樂路三段路口2,500坪建地,最新一筆成交則是元鈞建設在8月以每坪70.6萬元購入14期住一之一土地。

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔指出,繼國泰建設以區域高價出手後,原本市場人士認為,地主將該行情做為出售參考指標,會造成區域土地市場漲停鎖死,但開發商卻瘋狂追價,主因在於,政府為鼓勵加速開發,提供3年時程容積獎勵20%,亦有面積容獎,面積3,000平分公尺以上,可獲得10%獎勵、4,000平方公尺以上則有15%,至於完整街廓開發則有20%獎勵,因此即便區內土地多為住一之一低密度使用,但有了時程、面積獎勵加持,最高可獲得1.4倍容積,造就每坪60萬元以上紀錄。

台中市14期重劃區近台74,亦有台中巨蛋話題,吸引重量級建商搶進購地。

黃昭閔表示,以現有土地取得成本,14期重劃區開價勢必站上4字頭,建商才有利潤可言,加上台中市政府去年起實施宜居政策,未來區內以垂直綠化之高樓大廈為主,將形成新豪宅聚落。

護國神山加持 南台購屋熱

近年台南善化、新市與安定的房市迅速成長,其中以位在善化、新市交界的「LM特區」7月份的透天開工量高居台南市之冠,並且已有建商搶先購入位在LM特區之後的FG特區萬坪建地,醞釀推案。

黃舒衛指出,雖然南科LM特區目前漲幅落後,但後發先至可期,因為光台積電一家短短一年內就購地、購廠破百億,先進技術供應鏈成型後,帶動關聯產業及就業人口未來大舉進駐,將是繼竹科之後,台灣另一個高科技驚嘆號。需求結構翻轉之後,不但土地投資熱,連北部建商、代銷都急卡位,後市最為看好。

至於橫跨高雄市苓雅、前鎮、鹽埕3個行政區的「亞洲新灣區」自2016~2020年間,受惠於高雄展覽館、高雄圖書總館陸續完工啟用,亦有高雄軟體園區、港埠旅運中心、海洋文化及流行音樂中心話題,因此帶動前鎮、苓雅區土地均價上揚,前鎮區的土地成交均價從每坪15.65萬元上漲至每坪20.77萬元,漲幅達32.7%,而另一苓雅區土地成交均價則是從每坪約60.11萬元,上漲至每坪約81.36萬元,漲勢驚人。

台積電台南科學園區發展,不少業者在區內持續投資設廠,擴充

專家警示:提防資金收水、投資熄火

黃舒衛提醒,資金氾濫的現象,短期暫無停歇的狀況,加以各類寬鬆貸款條件,確實助長買方進場情緒高昂,但要特別注意的是未來資金收水、投資需求熄火、區域超大賣壓等各項利空條件浮現時,價格風險不小,建議買方應以自用角度審慎評估,不應對過高、過久的價格漲幅存在一廂情願的期待。

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