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若經賣方同意,為確保權益,本人可否在上開土地上先設定地上權?

發佈時間: 2001-01-17 09:40:35
本人日前向某甲購買二筆都市計畫農業區內各為「田」、「旱」地目之土地。因本人自耕能力證明之取得尚需一個月時間,致土地無法馬上過戶到本人名下。請問:若經賣方同意,為確保權益,本人可否在上開土地上先設定地上權? 〔精解〕: 一、稱地上權者,謂以在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地之權,民法第八百三十二條定有明文。易言之,為了在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木,得以設定地上權之方式為之。 二、農地可否設定地上權呢?法務部七十一年八月三十一日(71)法律字第10823號函略以「按凡編為某種使用之土地,除經該管市縣地政機關核准外,不得供其他用途之使用,土地法第八十二條定有明文。故如於編為農業用地或都市計畫農業區、保護區田、旱地目土地准予設定地上權登記,實無異在上述土地上保有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用農地,均非耕作使用之性質,顯與上開條文之立法意旨相違。」內政部七十一年九月十六日台(71)內地字第112371號函亦認為「按編為農業用地或都市計畫農業區、保護區內之「田」「旱」地目耕地,依行政院所頒限制建地擴展方案意旨,應維持耕作使用,在該等地目之土地上,無論以建築物或其他工作物或竹木為目的設定地上權,均非耕作使用之性質,核與上開方案意旨不符,申辦地上權設定登記,地政機關應不予受理。」可見,依上開機關之見解,本案農地縱經賣方同意,仍不得設定地上權。 三、惟查,「農業用地」與「耕地」之概念並不等同。所謂「農業用地」係指農作、「森林」、養殖、畜牧及與農業經營不可分離之「農舍」、「畜禽舍」、「倉儲設備」、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地(農業發展條例第三條第十款參照);而所謂「耕地」則係指農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地,或依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地,或依土地法編定之農業用地,或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地(農業發展條例第三條第十一款參照)。如上所述,農業用地並非不得種植竹、木(依森林法第三條規定,森林係指林地及其群生竹、木之總稱),或興建農舍及其他工作物。則前揭法務部及內政部針對農業用地不得設定地上權之解釋,顯然超出法律所定之限制,而有不當擴張適用之情形。一言以蔽之,不論是農業用地或耕地,只要依法得種植竹木或興建農舍或其他工作物,依民法第八百三十二條規定,要難不允其設定地上權,否則似有違法之嫌。 四、土地法第十六條固有規定,私有土地所有權之移轉,「設定負擔」或「租賃」,妨害基本國策者,中央地政機關得報請行政院制止之。姑且不論設定地上權是否應比照設定負擔或租賃而適用上述規定,即便應比照適用,畢竟是限制人民權利之行使,實應嚴格解釋為當,而不宜輕率擴大解釋。 聯絡人: 莊小姐 聯絡電話: (02)8961-3981 傳真: (02)8961-3985
新聞提供者: 惠聯地政商務法律事務所 吳仲立律師