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法務解析

提前終止租約的罰則,消失了?

有一位讀者(房客)在法務園地提到她面臨的提前終止租約問題,她所簽署的租約內容是完全參照是106/1/1的租賃定型化契約,目前在書店買到的租約就是這個版本。她目前承租一間套房,在租期未屆滿前,打算提前終止租約,並且計劃在終止租約之日前兩個月先告知房東,她的問題是:

1.房客能不能提前終止租約呢?

  這份租約的第十二條第一項約定,租賃雙方不能提前終止租約,但是第二項又約定,租賃之一方得提前終止租約者,但應於一個月前通知他方。顯然這兩項的記載有矛盾。

  這份定型化租約記載有爭議時,原則上要做有利於房客的解釋,因此,房客還是可以提前終止租約。

2.房客提前終止必須支付違約金嗎?

  這份租約的第十二條第二項約定,房客如果要提前終止,必須提前告知;因此,只要房客有踐行提前通知的約定,房東就不能要求房客要支付違約金。

  租賃定型化契約針對提前終止並沒有約定提出終止的一方要負擔違約金,契約條款約定的是:沒有在一個月前提出終止的主張時,才要支付違約金,因此,房客既然有依約提前提出,房東就無法主張違約金。

3.版主針對第12條約定的提醒:

  這份契約屬於消保法規定的定型化契約,其中的定型化契約條款內容是主管機關規定為應記載事項,如果契約當事人要調整,就必須依照「個別磋商條款」的方式來進行,也就是用手寫的方式達到取代定型化契約條款的目的。

  因此,房東如果要求房客提前終止租約必須支付一個月的違約金,這個約定必須以手寫方式註明,千萬不能直接繕打列印、浮貼或蓋章等方式為之。

  最後,請注意這個契約條款是約定任一方都可以提前終止租約,因此,如果房客不希望房東有提前終止權,就必須在契約上載明房東不得提前終止,這樣才能保障自己的權利,切記。
 

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