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法務解析

從租客違約談租賃專法的保障

內政部在107/1/31發布新聞稿「租賃專法保障租屋權益 租賃市場發展再升級」。從新聞內容可以歸納出租賃專法所側重的是對於「房客」的租屋權益保障,共計有六個主要面向:

1.強化租賃雙方權利義務關係,也就是專法第二章的規定。

2.保障房客獲得真實租屋廣告資訊,賦予受託刊登租屋廣告的媒體經營者應查證租賃住宅的面積、屋齡、樓層別及法定用途。

3.提供租賃糾紛免費調處服務,租賃雙方可向不動產糾紛調處委員會申請免費調處住宅租賃爭議,讓政府扮演公正專業第三人的角色,迅速處理糾紛。

4.政府輔導非營利團體提供租賃專業諮詢服務,政府將輔導成立協會,提供民眾諮詢專業經營知識或糾紛處理技巧。

5.房東委託專業經營提供租稅優惠,鼓勵透過專業代管或包租服務處理繁雜的租屋事務,提供每屋每月6千元租金所得稅免稅、月租金6千元至2萬元部分之必要損耗費用53%的扣除額。

6.建立包租代管專業服務制度,也就是專法第三、四章的規定。

    以上對於租賃專法的內容,很多人也期待能夠一併解決房客欠租不願搬遷或者拒繳房租的提出具體的因應規定。不過很顯然地,租賃專法並沒有針對房東的需求提出全面的解決方案。

    為何會如此呢?畢竟租約糾紛也是民事爭議的一種,本來民法針對民事爭議就有一套完整的規範在運作,會充分保障雙方的權益;只是在租屋糾紛中,常見房客欠租不繳或者屆期拒絕搬離,造成房東的損失不斷擴大,最後卻求償無門。

    雖然這確實是房東的損失,但是,要能夠讓租賃爭議可以不透過司法途徑(法院)而迅速處理必須要有強大的理由,否則,我們如何確定設計一套特別保障房東的制度時,是不是有人利用了這個制度在迫害房客?

    租賃專法沒有制定迅速排除違約房客的條款,以後也不可能有這樣的規定出現,因此,身為房東就應該要更理解自身的權益,更積極地處理違約的房客,版主不是鼓勵房東訴訟(畢竟訴訟也需要成本),但是讓房客清楚房東對於租屋權利積極主張的態度,是有絕對必要的。
 

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