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法務解析

租賃專法的住宅租賃糾紛調處機制

租賃專法第16條規定,住宅租賃爭議,出租人或承租人得向直轄市或縣(市) 政府申請調處,並免繳調處費用。

    在過去,有關特定的不動產糾紛可以向地方政府所設置的不動產糾紛調處委員會提出申訴,而專法特別明文規定,住宅租賃爭議可以向不動產糾紛調處委員會提出調處的申請,由委員協助雙方當事人進行協商,以求快速弭平爭議。

    有關不動產糾紛調處制度,最主要規定在【直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法】(以下稱調處辦法),雖然專法將租賃住宅爭議納入調處的範圍,但是版主認為這樣的規定對於爭議的弭平其實沒有太大的助益,原因在於:

1.調處辦法第19條規定,針對申請調處的爭議事件,由調處委員依據有關資料及當事人陳述的意見,予以裁處,主動作成調處結果,並以書面通知當事人。當事人如果不服調處結果,應於接到通知後15日內,以對造為被告,訴請法院審理,逾期不起訴或經法院駁回或撤回其訴者,經當事人檢具相關證明文件,則逕依調處結果辦理。

2.因此,調處委員如果作成不動產物權變動的調處結果,將可能直接導致物權的移轉,這是調處制度最積極的效果。不過,租賃住宅爭議,其實沒有涉及物權的爭議,而是租賃債權契約的爭議,即便調處委員作成調處結果,也無法產生任何強制的效果。

3.縱然調處委員會作成調處結果,頂多作為日後訴訟的參考,那麼,將租賃住宅爭議列為調處的範圍,這與一般的鄉鎮(市)區公所調解有何不同?調處委員會只是協助有爭議的當事人達成和解,如果無法達成共識,還是必須要訴訟才能解決爭議,並無法立即定紛止爭,專法增加這個管道,能夠發揮多少實質的意義,實在令人懷疑。
 

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