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法務解析

承租人提前終止租約的「新增」限制

承租人依照民法的規定,有三種情形可以主張提前終止租約:房屋須修繕而出租人不為修繕;房屋一部滅失而存餘部分不能達到租賃目的;第三人就房屋主張權利,致不能為約定之使用。這三種情形在租賃專法也再次明文規定。

    依照租賃專法第11條規定,承租人可以主張提前終止租約而不用負擔任何賠償責任的情形除了民法的三種外,另外增加一種情形:因疾病、意外產生有長期療養之需要。所謂長期療養必須是醫院出具療養時程需六個月以上之診斷證明。

    ⏳租賃專法所規定的四種情形,還有重要的前提是:「難以繼續居住」,也就是說,發生這四種情況必須形成難以繼續居住時,承租人才可以主張終止租約。

    舉例來說,在實務上常常發生,出租人拒絕修繕或是藉故拖延不積極進行修繕,此時承租人在催告之後可以主張終止租約。然而,承租人是否可以終止租約,必須判斷承租人所面臨的情況是否有達到難以繼續居住;房屋未修繕而是否達到難以居住的情形,就必須依照具體情形來判斷,絕非房屋一旦發生修繕必要而承租人催告後,出租人不為修繕時,承租人就可以主張終止租約。

    因此,租賃專法看似積極保障承租人,然而在承租人提前終止租約的情形,其實是增加了承租人行使這個權利的限制。

 

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