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法務解析

租人拒付租金的同時履行抗辯權

◆  案  例  ◆

   某位房客因為積欠租金多時,房東在房客欠租滿兩個月以後,主張終止租約,然而房客卻仍然繼續使用房屋,於是房東向法院提出請求房客遷讓房屋的訴訟。

   訴訟過程中,房客主張房屋在承租期間有漏水情事發生而房東卻拒絕修繕,以此為理由主張房客可以不給付租金。請問,房客的主張是否合理??

◆  解  析  ◆
   出租人應以合於居住使用的租賃住宅交付給承租人,並且在租賃期間保持和於居住使用的狀態,這是租賃專法第8條的規定,而民法第423 條也有同樣的規範。

   在租賃關係存續中,住宅如有修繕必要,而應由出租人負擔,依照專法第8條及民法第430條規定,承租人可以定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人可以:
1.    終止租約或,
2.    自行修繕而請求出租人償還費用或,
3.    自行修繕而將修繕費從租金中扣除。

   基於民法的規定,出租人的保持義務與承租的給付租金義務,具有對價關係。如出租人在租賃關係存續中未能保持租賃物合於約定使用、收益狀態,承租人是可以行使「同時履行抗辯權」而拒絕租金之給付。

   問題在於,只要房屋出現些許待修繕的瑕疵,承租人就可以主張同時履行抗辯而拒絕給付租金嗎?

   所謂合於租約約定使用、收益狀態,應該就租賃的經濟目的、租賃物現狀,依誠信原則檢視其待修繕之瑕疪是否已達足以影響承租人依約使用之情形為判斷,並非租賃物一旦出現需要出租人修繕的情事發生時,承租人即可行使同時履行抗辯而拒付租金。

   在租賃物發生待修繕之情形時,若不為修繕即無從為約定之使用收益時,承租人即得為同時履行抗辯;⏳若待修繕瑕疪不影響約定的使用收益時,承租人應得催告修繕或自行修繕而請求償還或以修繕費扣抵租金,不能主張同時履行抗辯而拒付租金,這才符合租賃雙方權益的衡平。

   因此,出租人租賃物保持義務與承租人給付租金義務,兩者雖具有對價關係,但是如果租賃物偏離所約定用益狀態的程度很輕微,依其情形承租人拒絕給付租金有違背誠實信用方法者,承租人則不得拒絕支付租金。

◆  版主建議  ◆
   實務上有些房客不想讓房東進入房屋修繕,於是主張自行修繕,再由房東付費;然而,房屋的修繕應首要由房東負責,而非房客可以選擇;因此,當房客提出房屋有修繕必要時,房東一定要積極處理,切勿拖延,以免房客藉此而拒付租金,如果房客又百般推託,則房客就沒有理由拒付租金了;而房客要求房東出面修繕時,建議給房東明確的催告期限,當房東不理會時,房客就可以逕行修繕,並且將修繕費用從租金中扣除,以免雙方就房客是否有拒付租金的「同時履行抗辯權」而對簿公堂。

 

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