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法務解析

租到凶宅,房客能終止租約嗎?

◆  案例事實  ◆

   房客承租期間,因為馬通故障而房東未能及時排除,加上有多名房客因為入住之後身體莫名不適,甚至出車禍,加上房屋之前曾經被法拍,法拍公告有記載房屋疑似凶宅。於是,房客依照租賃契約第12條約定,提前一個月告知房東終止租約,一個月屆滿後就逕自搬離。接下來房客提告,請求房東返還押金。

◆  法院判決房客敗訴。原因如下:◆ 

1.雖然馬桶確實有損壞,但是房東有找人修繕,並沒有置之不理,不致重大影響房對房屋的使用收益;加上房屋內總共有三間廁所,雖然有一間廁所無法使用產生不便,但仍有其他兩間廁所可以使用。因此房客主張提前終止租約是不合法的。

2.法院的拍賣公告顯示,當時法院紀錄這個房屋疑似凶宅(前屋主燒炭身亡),然而這只是記載「疑似」,加上這轉述自仲介公司買賣契約書上的記載,然而這只是一般私文書,公信力不足;再加上警察到現場訪查也無法證實,因此法院認定不是是凶宅。

   房客主張因入住而產生安全、健康上不利影響,更是難以證明與房屋本身有何關係。法院認為,租賃契約的「租屋」和買賣契約之「買屋」在法律的概念上不同,前者是給付租金而換取「使用權」,後者則是給付價金取得「所有權」,兩者在法律上的保障有差別。既然民法對於租賃契約的終止有特別明文規定,那麼民法買賣契約瑕疵擔保的規定,就不能適用於租賃契約。

3.租賃契約第12條雖然有針對提前終止租約而規定,但是雙方並沒有勾選得否終止以及賠償金額,房客此時就不能主張提前終止。加上雙方的租賃契約既定有1年期限,如果沒有特別約定,法院認為除非有法定終止租約的事由之外,承租人不可以主張提前終止租約。

◆  版主提醒:◆ 

   房東既然對於房屋有修繕責任,那麼房屋若有任何修繕的必要,房東就應該積極處理;在本案,房東雖然修繕之後仍未能解決,但是法院肯認房東的積極態度,加上房屋內尚有其他廁所可以使用,此時房客以馬桶未修繕就主張終止租約,法院是不會接受的。

   房客最怕的是租到凶宅,而主管機關為了保障房客,於是在現行的住宅租賃契約書附件「租賃標的現況確認書」要求房東對於房屋內是否發生非自然死亡情事,必須告知房客(目前,定型化租約的修正草案也有同樣規定)。但是,本案法院認為房客已取得房屋的使用權,對於租約的終止已經有明文的規定,並不能直接援引買賣的瑕疵擔保來主張。這個見解值得注意,對於擔心承租到凶宅的房客,建議必須在租約上特別明文約定:「房屋若為凶宅,房客可以主張終止租約」。

   不論是住宅租賃契約或是定型化租約,租約內容如果有需要勾選確認權利義務的契約條款,則一定要勾選清楚,並且注意選擇項目在契約上的意涵。切記租約記載是雙方權利義務的依據,而不是徒具形式的文件,千萬別在日後發現主張的必要時,才發現未勾選,或者勾選的內容完全理解錯誤。
 

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