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法務解析

租賃契約的審閱期間

◆  案   例  ◆

   某業者居間仲介成交一件租賃案件,隔天房客搬進去之後,卻在裡面抽菸,房東聞到煙味之後怒不可遏,於是自行開門入內查看,發現菸灰缸滿是菸蒂,然而房客發現房東未經許可擅自進入屋內也非常生氣。

   房東主張,租賃契約上有記載契約的三天審閱期間,既然迄今未滿三天,那房東要以此主張解除租約。

   房客隨後也向仲介表示,房東未經同意就擅自入內,顯然極不尊重房客,於是向仲介表達解除租約的想法。

   此時,仲介應該如何處理??

◆  解   析  ◆

1.首先,房東既然沒有一開始講明禁止房客在房間內抽菸,那房客抽菸本來就是合於租賃物使用的方式,房東雖然擔心屋內家具會沾染煙味,但這並非主張解除租約的正當事由,只能在租約終止以後,再以家具受有損害為由而主張損害賠償或清潔所需的費用。

2.有關租約的審閱期間的規定,其實是從消保法的規定而來:房東是消保法的企業經營者,而房客是消費者的角色。房東必須讓房客有三天的房屋租賃定型化契約的審閱權利,以保障房客知的權利。因此,房東本身是沒有租約的審閱權利的。

3.有關租約的審閱權利,很多房東均未能正確理解。正確作法是,房東應該讓房客將契約攜回審閱三天後,雙方再另行簽約。因此,審閱三天在前,簽訂書面契約在後。本案例的房東是沒有權利以租約未經審閱而主張無效的,這是專屬於房客主張的權利。

4.房東既然將房屋交付給房客使用,則房客已經取得佔有房屋的權利,除非房東有正當或緊急事由,否則擅自進入屋內就極有可能觸犯刑事侵入住宅罪。因此,房東務必要尊重房客使用房屋的權利,不能未經房客同意而擅自開門進入,以免造成不必要的爭議。

5.嗣後,房客也向仲介提出解除租約的想法,對於仲介來說,契約解除意味服務報酬可能因此必須退回給雙方,不過,與其日後為了房客在室內抽菸而必須疲於奔命溝通,仲介倒不如引導雙方朝合意解約、不主張對方違約的角度來思考,對於雙方而言,仲介分別幫雙方解決了問題;從業務上考量,仲介未來仍有機會持續與雙方互動,其實並不算吃虧。

6.因此,仲介在雙方之間協商斡旋的重要性便不言可喻,也需要一些技巧。很多租賃或買賣案件發生爭議時,雖然雙方都有意解約,但是卻不想被指控自身違約,因此雙方時常僵持不下,導致爭議未能解決而歹戲拖棚。

7.仲介應該要讓雙方都分別承認係自身無意履約而想解約,絕非係因他方違約而主張解約,接下來再居中把解約的建議提供給雙方。在本案,雙方的互信基礎極低,只要仲介稍加掌握技巧應可以順利解約,但不要讓一方發現是對方想解約,否則一旦有一方順勢主張違約金,這樣就會讓情況變得複雜了。
 

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