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法務解析

工業廠房土地租賃的風險

⭐案  例⭐

   某工業廠房的所有權人將廠房委託仲介出租,仲介刊登廠房出租廣告後,便有人表明願意承租,於是雙方很快就簽訂廠房租賃契約。不久後,房東卻接到廠房附近的鄰居反映,深夜有大型挖土機進入廠房進行施工,而且有多輛貨車頻繁進出,感覺不像是一般工廠在運作。

   房東於是前去廠房關切,卻大門深鎖。經過聯絡承租方之後,卻一直未有回應,於是循當時承租方所留名片前去拜訪,該地址的公司卻表示沒有這名員工。於是房東自行進入廠房之後,發現廠房內部已經被堆滿大量有毒的事業廢棄物~~

⭐解  析⭐

  租賃專法所保障的是住宅的租賃關係,因此,住宅以外的土地、廠房、店面、辦公室等等,都不在租賃專法所規範的範圍內,必須回歸到民法以及土地法的相關規範。

  從事非住宅的租賃仲介,其實比一般住宅租賃更加複雜,一方面租賃標的所涉及的專業程度較高,另一方面雙方的租賃條件也較多元,因此,仲介必須高度謹慎,以免發生房客承租後無法依預期目的使用,或者房東無法收到租金甚至租賃物被破壞的情事。

  凡是承租工業廠房或土地的承租人,應該本身就是公司負責人或經理人,代表公司前來承租廠房或土地。對於承租人的身分,必須詳細確認,例如:

1.請承租人提供名片,確認公司名稱,上網查詢公司是否有登記有案,以及公司成立時間,資本額,以及董監事名單等等資訊。

2.主動打電話到公司去確認該承租人是否為公司負責人或員工,絕對不能僅以手機或通訊軟體聯繫承租人。

3.主動到公司登記地址進行訪查,確認公司經營項目與承租人口頭所表示的營業項目是否吻合。

4.既然是公司營運之需而有承租之必要,則建議以公司名義擔任租約的承租方,並且由自然人擔任連帶保證人,以確保房東的權益。
 
5.租賃標的價值高,然而承租方公司資本額規模卻很小,則務必謹慎再三,仲介千萬別為了成交而降低警覺心,房東也別以為慷慨房客從天而降;此類承租方對於租金數額都不太在意,僅著眼於能夠迅速將有毒廢棄物棄置,棄置完畢便一走了之,到時候房東還要花大錢處理留置的廢棄物,損失一定相當慘重。

 

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