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法務解析

租賃專法提供房東的是保障?還是陷阱?

★案例:

   有一位房客承租房屋之後,好幾個月沒有繳納房租,於是房東就進入房間將房客的私人物品清空;房客返家之後發現個人物品不翼而飛,遂對房東提出竊盜以及侵入住宅的刑事告訴。最後,法院判決房東觸犯刑法侵入住宅罪,處拘役30日,可以易科罰金。

★房東可否擅自進入房客承租的房間?

   當房東將房屋交給房客居住使用時,房客就有使用的權利,任何人均不得無故侵入或滯留房屋內而干擾破壞房客的權利。房客的住屋權,乃源於對住屋的使用權,對於房屋使用權的保障並不僅保護所有權人而已,只要對房屋因支配管理監督而具有使用權的人,都應該要受到保護。

   雖然房客沒有按時繳納房租,但是,房屋的使用權還是在房客手上,房東不能因為房客不繳房租就片面主張取回房屋的使用權。

   因此,房東如果要取回房屋,除了與房客達成共識而取回房屋之外,就必須透過法律程序,讓法院判決房客應遷讓房屋給房東,再由強制執行程序讓房東取回房屋的占有,如此一來,房屋的使用權才能再次回到房東手上。

★租賃專法第12條的規定以及立法理由

⭐租賃專法第12條規定⭐
  租賃契約消滅時,租賃住宅之返還,應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同者,視為完成點交。
  前項點交後尚有遺留物,除租賃當事人另有約定外,經出租人定相當期限催告仍不取回時,視為拋棄其所有權,其所需處理費用,得由押金扣除,不足者,出租人得請求承租人給付。

⭐租賃專法第12條的立法理由⭐
  為避免租賃契約屆期或終止承租人卻先行搬離租屋處或不願配合交還房屋,出租人無法辦理點交及進行整理,迭生爭議,爰參考現行房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第十三點爰訂定第一項規定。
  租賃契約屆期或終止後,就承租人租賃住宅內之遺留物,出租人應先以催告程序通知取回遺留物,如承租人仍未取回者,授權出租人得處置其遺留物之權限,以保障租賃關係之處理,故參考現行房屋租賃定型化契約範本第十六條爰訂定第二項規定。

★租賃專法提供的是保障嗎?還是陷阱?法院認為~~~

   專法第二章第12條的規定,是對房東新增的最大保障,只是這個規定要如何適用呢?

   在本案例,房東面對房客不付房租也遲未現身,經過了催告以及終止租約程序之後,便直接進入房屋將房客物品清理。請問,房東是否主張可以依照第12條的規定視為已經完成點交並將房客遺留的物品當作廢棄物來處理呢?

   法院判決認為房東沒有這樣的權利,房東未經房客同意就進入房屋便是觸犯刑事的侵入住宅罪。

   法院認為,縱使有第12條的規定,房東要取回房屋還是必須要透過訴訟程序,取得確定判決作為執行名義,聲請法院強制執行完畢,才能重新取得對房屋的支配管理權利;如果此時房客仍有遺留物品在房屋內,房東才能援引第12條的規定來處理這些物品。

   因此,第12條並沒有確實保障到房東,反而讓房東誤認為可以依照這個規定主張視為點交,立即取回房屋並且清理遺留物品的權利,房東反而因為相信這個條文而誤觸法網。

★保障或是陷阱,誰說了算?

   那我們不禁要問,究竟第12條的規定,房東到底要怎麼操作,才可能合法而不觸法?

   各位從立法理由就可以看出端倪,立法理由提到【為避免租賃契約屆期或終止承租人卻先行搬離租屋處或不願配合交還房屋,出租人無法辦理點交及進行整理,迭生爭議】,因此,仔細研讀這段文字,就會發現第12條的適用前提在於承租人已經先行搬離卻拒絕配合交屋的情形才有適用的餘地。

   在本案例,房客不告而別嗎?沒有。房客在房東把房屋收回並清空房客物品之後就出現了。因此,本案例還能適用第12條的規定嗎?以結果來說,房客並沒有不告而別(房客只是積欠房租),房客也未曾與房東達成返還房屋的共識,房東要取回房屋,還是必須要透過訴訟來主張。第12條僅適用在房客確實已經搬離而且失聯的情況下,才能操作。

   爭議在於,房東如何知道失聯的房客會再出現,還是真的不告而別呢?第12條的適用前提在於房客確實不告而別,然而房東在當下就是無法知道房客的反應,最後才會忍無可忍地把房客的東西搬走,以減少房租的損失。房東決定適用第12條,就必須承擔房客又返回房屋的風險,日後一旦房客返回,那房東就等著被房客提告侵入住宅,而且房客提告是一定會成立的。

   分析到這裡,不禁讓人想問,第12條究竟是幫助房東還是要陷害房東?

   法院的見解認為,只要房客有提出住居的權利主張,或者房客還住在裡面,房東就不能主張依照第12條的規定來排除房客的占有。因此,房東必須【非常確定】房客已經不會再返回房屋,否則侵入住宅的刑事風險將由房東自行承擔。問題是,哪個房東會知道原來這個條文其實是個陷阱?

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