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法務解析

房東取回房屋的正規步驟

解析新聞:

租客一住60年「佔為己有」 房東直到過世都沒收回

房東取回房屋的正規步驟

   近日有一個新聞案例(https://news.tvbs.com.tw/local/1226984),房東讓房客住了60年才訴請遷讓房屋的強制執行。一般讀者幾乎難以想像,房東怎麼會拖延那麼久的時間。不過,在實際案例中,房客居住超過半年沒付租金的案例比比皆是,很多房東一開始因為工作繁忙而沒有及時處理,或是相信房客會誠信補足房租,最後發現房客並未依約付租或搬遷,才急著找快速的方法(例如找警察或里長來協助)欲把房客趕走,取回房屋。

   然而,實際上並沒有所謂的快速有效的方法可以取回房屋,如果房客不主動配合,房東必須依循以下的步驟來進行。版主整理如下:

一、先以口頭、簡訊或通訊軟體催告,大約以三至五天為期限。

二、催告之後房客仍然不繳,立刻以存證信函正式催告,催告期限建議以七天為佳。

三、催告之後,房客仍然不繳納租金,等到房客欠租滿兩個月後,就可以主張終止租約。目前租賃專法規定,房客欠租滿兩個月,房東就可以主張終止租約,因此,並不用將押金抵充欠租後再欠租兩個月才能主張終止租約。

四、租賃專法有規定,房東主張終止租約以前,必須事先通知,30日後才能主張終止租約。這是新的規定,目的是要讓房客可以儘快找到其他去處,但也增加房東的負擔,不可不注意。

五、如果房客仍然不搬,房東此時才可以訴訟法院判決房客並須遷讓返還房屋。房東的起訴狀請求的主要內容有三項:
1.遷讓房屋、
2.給付租約終止前所累計積欠的租金、
3.房客在租約終止以後仍然繼續占用房屋的不當得利,計算到房客搬遷為止。

六、訴訟過程中,法院會先安排調解,調解不成才會進入訴訟程序,由法官進行案件的實質審理。房東在勝訴之後,且房客沒有再提起上訴時,房東才能以確定判決向法院提起強制執行的聲請(房東最主要請求的是房客遷出並返讓房屋)。

七、法院強制執行時,法院人員會先定期到現場履勘,接下來再安排到場執行遷讓房屋的時間。執行程序中,法院會要求房東必須聯絡警員當場維護秩序,聯絡鎖匠到場以開門讓法院進入了解屋況,目的是要預估未來強制執行時是否需要打包房客的個人物品,如果有需要,大約所需的人力物力為何。

八、當法院到場執行時,有時候房屋內會遺留房客的私人物品,這些私人物品在經過強制執行程序也不會變成房東所有。因此,房東必須將這些物品整理並造冊之後妥善保管(現地保管或另覓其他地點保管皆可),接下來房客如果不主動取回,法院就會將這些動產拍賣,拍賣所得價金可以抵充房客的欠租。如果無人投標而流標,就由房東承受這些動產,讓執行程序終結。

    最後,很多讀者都會問,如租約約定:「終止租約後,房客遺留在房間內之物品一律視為廢棄物,任憑房東處置,絕無異議。」這樣的約定可以嗎?是否可以免除房東處理房客個人物品的困擾?

    如果讀者有強制執行的經驗就會知道,法院在履勘時發現屋內留有房客的物品,法院是不會同意房東把這些物品當廢棄物處置的(除非顯然是無價值的物品)。如果日後讀者有強制執行的機會,可以現場跟事務官討論,並且把租約拿出來向事務官爭取一下,順便提醒目前租賃新法的新設規定,便可知道答案。
 

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