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法務解析

公證租約與強制執行

租約經過公證以後,對於房東多了一層保障,這是目前常聽到的說法,很多官方的宣導以及社會住宅租賃也要求租約要進行公證,因為租約經過公證之後,房東就可以針對房客應給付的租金、違約金以及返還房屋,直接向法院聲請強制執行,而不用再透過法院判決。

    不過,真的是如此嗎❓


    租約辦理公證,有以下優點,整理如下:

對房東而言:對於房客應支付的租金、違約金,以及到期應返還房屋而未返還,可以直接聲請強制執行,不用透過訴訟程序。

對房客而言:對於房東應返還押租金而未返還,可以直接聲請強制執行,不用透過訴訟程序。另外,租期超過五年的租約,如果房屋產權經過移轉,房客還是可以對新的所有權人主張租約的效力,這是就「買賣不破租賃」的原則,也就是租約公證最有價值之處。

    不過,要注意的是,公證租約得以直接強制執行的效果,有其限制:

如果租期尚未屆滿,房東即主張終止租約(例如房客因為欠租而房東提前主張終止租約),房東是不能以公證的租約聲請強制執行而請求房客遷讓房屋。在此情況,房東只能提起訴訟。

如果因為房客積欠違約金而請求對房客強制執行,只要房客提起違約金之爭議或酌減的主張時,執行法院就不會進行違約金的強制執行。在此情況,房東只能提起訴訟。

如果公證的租約租期已經屆滿,然而房東沒有續約,房東嗣後再以此租約聲請強制執行,執行法院是無法根據此公證租約來強制執行。

    版主提醒:租約公證,最重要的是能夠賦予直接強制執行而不用再透過訴訟判決的效果,對房客而言,更可以獲得買賣不破租賃的保障。但是,如果雙方就租約的權利義務有所爭執,一旦執行法院無法從公證租約表面文意判斷與釐清,就會駁回強制執行的聲請,房東還是必須透過訴訟來主張自己的權益。

    另外,租約展延後,有關公證書的執行力並不及於續約之後租賃契約;因此,房東或房客期待租約有公證書的執行力,就必須另行再為公證。

    如果租賃標的物因所有權移轉而由新的買方繼受成為新所有權人時,買方仍然可以主張公證租約的強制執行效力,因為此時租賃契約是透過法律規定而將出租人地位當然移轉至買方,買方無須經過換約就可以主張公證租約上有關強制執行的約定。
 

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