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Q:購買預售屋可能發生的風險有哪些?

  目前在購買預售屋時,建商所提供的買賣契約皆為定型化契約,因此在簽約時或多或少有不公平的現象,如公設未完工即可交屋、簽約後由承購戶負擔土地增值稅…等,常會造成糾紛·簽約不成的問題,大致可分為三類︰ 

  一、承購戶在給付定金但尚未簽約時,是否可立即反悔不買而要求建商退還定金? 

  二、承購戶在給付定金審閱契約的條文後,對內容不滿意,可否要求建商必須修改合約而成立買賣關係? 

  三、建商如拒絕修改合約條款,承購戶可否要求建商加倍返還定金,或僅得請求退還定金及損害賠償?

由於建商與承購戶在房屋訂購預約單,多有明文規定︰

  1.本訂購單係經雙方同意訂定之。

  2.買方於定金補足後五日內簽約,逾期則視同放棄論,所繳之定金,視同違約,全部沒收,絕無異議。

  3.本預約單經雙方同意不得以任何理由申請退讓。

  所以,承購戶在給付定金尚未簽約前反悔不買時,所繳之定金以視同違約全部為由,建商得拒絕返還。但公平會不動產交易小組曾做成決議,建商不得以購屋者違約為由沒收定金,否則,建商將被視為違反公平法第二十四條「欺罔或顯失公平之行為」,而面臨公平法第四十一條新台幣一百萬元以下罰鍰。 

  然而,公平會不動產交易小組之決議,尚未正式合議裁決,未發生法律上行政裁決效力,再加上行政機關法律意見僅供法院審理案例之參考,並不具法律拘束力,因此建商可以買賣雙方就訂定沒收有自由約定,承購戶不於約定時、地簽訂買賣契約,自為承購戶違約,其沒收係屬有法律依據。是以台北地院於八十二年訴字第八○五號判決即判定建商勝訴,同一事件司法與行政機關見解歧異,亦有待商榷。 

  事實上,承購戶如無正當理由而拒絕簽約,建商自可依約沒收定金;如承購戶依約簽定,但有正當理由無法與建商協議致簽約不成,承購戶可依約要求返還定金,建商不得拒絕;如承購戶要求建商修改合約,建商得拒絕之。承購戶與建商就買賣內容尚未有合意,因此也無強制力,任何一方不得強制他方同意其自行提出條款內容,此為契約自由之真意·如建商拒絕修改前,承購戶得否就已付定金而建商不接受合約條款,要求加倍返還定金?按民法第二百四十九條之給付不能、不能履行事由並不構成,故無法要求加倍返還定金。 

  特別值得一提的是,為充分保障消費者權益,在簽約前消費者應有契約事先審閱權,並就合約條款仔細逐條斟酌,避免簽下不平等條約! 

  至於在預售屋轉售之簽約,因牽涉建設公司之立場問題,可以分為「不可換約」與「換約」兩種(在預售契約中應有載明),在買賣前您須先查清楚。至於其間之權利、義務與風險,玆分述如下︰

一、不可換約

  建設公司為減少作業負擔與困擾,即在契約中明訂禁止承購人在辦妥所有權登記後,交屋前,將房屋轉賣予第三人。雖如此,但也並非完全不可轉賣,只是過戶時間拖延較長(從轉售到拿到權狀之時間,端視施工狀況而定),若買方可以接受此點,便不成問題。

  若能順利找到買方購買,則因建設公司規定不可換約,以至簽約至備證之時間不能確定,此時應︰ 

  1.簽約款之金額應適當(視賣方已付給建設公司之金額而定,約為已付額之1/4 ),賣方並應開立與簽約款同額之本票,以擔保權狀核發時履行過戶之義務。

  2.賣方於權狀核發後三日內,應通知買方履行契約。 

  3.賣方與建設公司之預售契約應交由代書(或買方)保管,以免發生一屋數賣之情形。 

  4.房屋坪數若有增減致與契約不符,買賣金額應如何退補必須於契約中載明,以免日後造成糾紛。 

  5.若交屋時房屋有瑕疵,賣方有要求建設公司負解決之義務,建設公司不得推諉。 

二、可換約

  買賣前,除向建設公司確定是否可換約外,亦應詢問換約之費用(一般由賣方支付),買方應先確定每期工程款付款之金額與時間,以免換約後才知道無法負擔,卻為時已晚!買賣之金額與條件皆確定後,雙方至建設公司辦理換約應注意︰

  1.除買賣價款外,是否有額外之費用(瓦斯管線費、管理基金等)。 

  2.爾後賣方對建設公司之權利、義務皆由買方承接,尤其是坪數誤差之退補部份,應再與建設公司確認清楚。 

  3.賣方與建設公司之預售契約,應交給買方或銷毀,以免日後造成一屋數賣之困擾。