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Q:如何避免不動產交易風險?

  不動產買賣過程依其階段概可區分為簽定不動產買賣契約、備齊過戶證件、取得稅單及交屋四大步驟,各步驟環環相扣,任一發生問題或狀況,勢將影響到交易的順利完成。而在不動產高價位的產品特性下,更將因任一瑕疵性狀況造成買賣雙方面臨極其不願見到的糾紛處理、或損害賠償。

  觀察巿場交易諸多案例中,絕大部份的糾紛協調均起因於單方的蓄意行為所致。善意雙方無心之失,往往在專業仲介、代書人員的指導下,均能得到妥適滿意的預防或解決。因此,為保障交易安全性,尋找公正客觀、經驗豐富的專業人士為中間代理人,實為預防一切風險最根本之道,而仲介業管理條例去蕪存精的考照制度更是吾人大聲疾呼亟待建立的先驅制度!

  綜觀房屋買賣過程中可能發生之風險或買賣雙方應該注意事項如下︰

一﹑簽定不動產買賣契約書

  雙方(或經紀人)應調閱該標的物謄本,以確認標的物之相關事宜。如︰房屋土地之正確面積、完工日期、貸款金額、或其他抵押權之設定、法院查封或假扣押(註)等產權事宜·簽約人是否本人,或有合法之授權,確認後才能簽約·雙方亦應在契約內容中確認付款方式及日期、貸款清償方式、稅費之歸屬、屋況之確認,以避免日後不必要之不良事宜發生。

二、過戶用印

  若有重覆用印應確認用印內容。

三、取得稅單

  備證後代書即為雙方報稅。一般賣方為增值稅納稅義務人,買方為契稅納稅義務人。當雙方繳清該繳之稅,查無欠稅即可將該所有權狀移轉登記給買方,但為配合買方辦理貸款,賣方在未取得尾款前,為取得保障,應要求買方開立與尾款同額之商業本票,交由代書(第三人)保管,作為尾款之擔保,待取得尾款後,再將本票退還買方。

四、交屋、繳交尾款

  完稅後將不動產所有權登記給買方,若有貸款,則以買方名義向銀行辦理抵押貸款,完成手續,同意撥款,可辦理交屋。

  由於在一般之交易習慣上,均是在契約中約定交付買賣標的物(交屋)之同時付清尾數,而交屋和交尾款在法律上是處於同時履行之狀態,故如一方無正當理由拒絕履約,(例如約好交屋之時間但臨時卻不到場),他方自亦可拒絕履行自己之債務,並催告對方儘速履行債務,如仍拒不履約,買賣雙方均應再對屋況最後一次的確認︰例如看看有無漏水現象,水電是否完好通暢、承諾附贈之傢具用品是否存在…等,如果狀況良好,皆如契約之約定,則可放心交屋。如出現了物有瑕疵等狀況,亦應計算此瑕疵所造成之價值減少有多少,以決定是否行使契約解除權(註),或將應付之尾款扣除減少之價值後,再予以交付等做法。

  在這過程中,傳統過戶手續費用及代書費用由買方負擔,故由買方找代書,或雙方同意之代書,但因代書乃主導過戶過程之關鍵人物,故需考量其中立性及公正性,否則在一般民眾對內容不熟悉的情況下,易發生撥款時捲款或惡意借貸之情形發生·故雙方若能經由有信譽的仲介公司,仲介成交且經由公司契約專屬代書辦理,其中立性、公開性及公正性,加上公司的連帶保證,均能使雙方高枕無憂,並在雙方經紀人陪同服務下,使交易過程順利愉快。

 

 

  (註)假扣押︰債權人就金錢上或得易為金錢請求之請求,為保全日後之強制執行,法院依債權人之聲請裁定扣押(查封)債權人之財產而禁止其處分。

  (註)契約解除權︰指買賣當事人之一方,因對方之給付遲延或給付不能時,使契約效力解除、消滅之權利。