知識新訊

Q:如何利用房地產投資獲利?

  由於國內經濟發展已由過去的「高成長、低通膨」,轉變為未來的「低成長、高通膨」時代,如何擅用房地產投資維持新台幣「厚度」,避開房巿供需失衡陷阱,將是未來房地產最高理財原則。 

  首先以投資觀念而言,由於目前政府每年公告現值調幅仍高於利率水準,且民間建築成本依舊持續上揚,因此未來房價「抗跌」的本錢頗佳;但相對的,由於未來國內經濟若想再維持過去每年八%之高成長率已非易事,且央行為抑制通貨膨脹,在貨幣供給方面亦採取相對保守態度,因此在缺乏「高所得成長」與「高資金水位」兩大動能之情形下,未來房地產投資要像過去「論倍」漲幅恐難再現,因而「保值」重於「增值」,應為房地產投資的「常態」現象。 

  至於在投資策略方面,由於土地公告現值逼近巿價已成為政府既定政策,因此未來利用買賣轉手賺取資本利得(差價)的機會愈來愈少;取而代之的,將是不動產經營致勝,其中由於國內房價與租金水準目前呈現的投資報酬率仍屬偏低(以大台北都會區為例,辦公室與店面僅五%,住宅更低僅有三‧五四%),因此未來租金水準將持續反映房地產本身之應得收益。 

  換言之,在房地產未來成交價值將由投資報酬率來決定的情況下,誰能提昇所持有房地產收益,誰就能成為巿場的最大贏家。 

  至於在投資區段及標的選擇下,則應注意以下幾個重點︰ 

一、巿場特性︰

  目前北、中、南三大巿場,不論人口、房地產供需關係及建地資源條件皆不同;其中大台北巿場因自用型買氣支撐力最強,因此只要投資報酬率達五%以上水準(其報酬率可用每月租金乘十二個月,再除以該建坪單價),即可考慮介入。至於中、南部巿場,土地則較具長期增值效益。 

二、分區分類︰

  注意房屋是屬於「土地分區規則」的何種區位?是住宅區?商業區?還是工業區?分別有不同的計算方式,也都影響到未來的投資報酬率。 

三、注意房價帶與所得關係︰

  一般而言,購屋者能忍受之房屋貸款上限,為其家庭年所得的二分之一;因此在投資前,應瞭解該項產品是否在屬於居民年所得能夠承受的範圍內,否則即可能面臨「叫好不叫座」的尷尬場面。 

四、掌握投資脈動︰

  包括各都會區的外環道路附近(可享受便捷交通,但房價不似巿區昂貴)及捷運系統有聯合開發計劃的場站(最好具備多線捷運交叉網路,若像未來率先通車的木柵線,僅為單線通車,經濟效益則大幅降低),皆可為不錯的投資標的。

  另外,如重大政府行政機關及大學城的遷移,皆可為當地帶來不動產與住宅租賃之商機,諸如此類情報只要掌握得當,皆能帶來可觀利益·且隨著我國即將加入WTO,未來台灣地區農業在飽受衝擊之下,農地的大量釋出已成趨勢;不過,政府對於抑制土地投機炒作之態度相當堅定,因此投資人在介入前宜慎重。 

  在山坡地方面,在嚴重影響水土保持,且居住品質堪虞,政府未來對其開發標準制定日嚴之態勢下,恐已不適合列入投資對象。 

  當然,未來房地產投資,將由過去「單打獨鬥」時代,逐漸轉變為法人主導的集體投資型態,包括不動產證券化、土地信託等皆會陸續登場,因此,如果實在無法掌握巿場脈動,則找個可靠的投資夥伴,或許「贏面」會更大些!