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Q:購買法拍屋、金拍屋、銀拍屋要注意什麼?

類別
法拍屋
金拍屋
銀拍屋
定義
抵押權人依強制執行法,聲請法院辦理拍賣變賣之抵押不動產。亦即在法院拍賣的房子 法院委託台灣金融資產服務公司,辦理拍賣變賣之抵押不動產。 銀行承受下的逾放屋。意指經銀行聲請強制執行拍賣之抵押不動產,若無人承擔,則由銀行承受後,自行處分。
拍賣方式
現場彌封投標 現場彌封投標 現場公開競標
拍賣管道
法院 台灣金融資產服務公司 各資產管理或管理顧問公司
點交
有點交問題 若為銀行及AMC承受下的房屋,沒有點交問題,法院委託則有 所有權屬銀行,沒有點交問題
投標底價
由法官參酌估價師事務所(鑑定公司)之估價報告書後訂定 由台灣金服評估處,國家考試合格之估價師訂定合理定價 各銀行自行決定(目前約為6萬元)
投標保證金

投標底價之10-30%
一般為20%

投標底價之10-30%
一般為20%

依各銀行之規定
購屋資金
得標七日內要補足屋款 得標七日內補足屋款,但可向銀行辦理貸款服務 拍賣銀行通常會提供貸款服務
適合購買族群
房地產專業知識及資金充足 房地產專業知識充足 想撿便宜的首購族或投資客
優點
較可能出現地段、屋況或賣相較佳的房子

.較可能出現地段、屋況或賣相較佳的房子

.鑰匙由銀行保管之空屋可看屋

.可使用銀行貸款

.與法拍、金拍屋比較,價格多較為低廉

.可由仲介公司帶看房屋

.產權清楚,有銀行信譽保證

缺點

.多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認

.房屋瑕疵不予保障

.可能買到凶宅、鬼屋、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況

.「海蟑螂」的問題

.無法事先看屋

.有點交問題

.不可看屋只可看外觀

.多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認

.可能買到凶宅、鬼屋、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況

.少有機會實地勘查屋況

.有點交問題

.地段、屋況或賣相條件可能較差

.多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認

.房屋瑕疵不予保障

.可能買到凶宅、鬼屋、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況

.投標者需先繳交保證金,若得標者反悔,保證金將全數沒收

 

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如何購買法拍屋?

  一般而言,購買法拍屋的步驟如下︰

  1.掌握法拍屋資訊︰除了法院公告欄會於拍賣前十四天刊出公告外,報紙及不動產企管顧問公司都有提供相關情報。

  2.選定目標︰在各拍賣物件中選定目標,依各人預算選定區域、地段,以進行進一步的實地瞭解。

  3.現場勘察︰選定目標之後,可以到標的物處做實地的瞭解,看房子除了是做調查之外,同時也可和同類型的房子做比較,以評定是否值得購買。

  4.投標:法拍屋的拍價訂定大約低於巿價二至三成,依規定投標人須繳納保證金,保證金約為定價的二成。保證金在新台幣壹萬元以內者,得以千元大鈔放進封存袋內,超過壹萬元者得以台灣各地銀行簽發之支票或匯票,放進封存袋內,將袋口密封,在封口處簽名或蓋章,未得標者,法院退還。

  5.開標︰投標當日由競標者中出價最高者得標,若是無人投標,原則上下次按原底價再打八折投標。

  6.得標︰若是幸運得標,應在七天之內到法院民事執行處繳清拍賣金,取得「不動產權利移轉證明書」。如未得標,可於投標當日領回保證金。

  7.到稅捐處辦妥契稅、繳納增值稅後並取得增值稅免稅證明。

  8.持稅單、權利移轉證明書、戶籍謄本到地政機關辦過戶,即可合法完成移轉手續。

  買法拍屋,資金的取得和週轉是一件很重要的事,依規定法拍屋要在拍定後七天內繳清價款,因此資金的籌措自公告起就要開始,另外選定的目標最好是能夠負擔的。另外因為要等到拍定完畢點交之後,拍定人方可向銀行抵押貸款,這段期間的利息負擔也要計算在內,有心購買法拍屋的購屋者不可不慎。另外,在投標之前尚要注意︰

   1.租賃權問題︰查明標的物是否有人租賃,若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在,執行法院若未排除租賃關係,則買受人(得標者)必須繼續租約至期滿為止。另外要注意原屋主是不是在拍賣前,利用假造的租賃契約,造成拍賣後仍合法佔用的情形。

   2.點交問題︰所謂「點交」,就是法院在開標後,陪同拍定人將標的物點交收清。投標人最好選擇可點交的物件,不但省去與住屋佔用者協調的麻煩,也可能替自己省去一筆金錢損失。

   3.抵押權問題︰確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛,因為一旦債權人不只一位,則日後抵押權人於清償期未清償時,依法仍可將不動產拍賣。

   4.優先購買權︰查明該標的物是否有第三者具有優先購買權,如地上權人、典權人、承租人或該標的物為農地等,否則一旦有上述情形,再加上有優先購屋權人時,即使得標也屬無效。

   5.產權移轉限制︰注意標的物是否有產權移轉限制(如國宅),若想投標的標的物有條件限制,要先查明轉移的條件是否相符。

  由於法拍屋底價和巿價的差價可觀,的確使人動心,只要事先瞭解規則,無論要投資或是想自在,都不妨親身一試。