房屋發生事故,是否整棟建物都變成凶宅?



一、 前言
就台灣一般民情來說,買房子最怕買到凶宅。然而「凶宅」在法律上卻無明確的定義,一旦買賣房屋有凶宅的爭議,往往雙方各執一詞,最後只有靠法院作出裁判。
凶宅最大的問題,其實是對房屋價值的影響。一間房屋發生過兇殺他殺或意外致死的事件,往往影響購屋者的意願,使房屋的市場價值降低。如果購屋者不知道該房屋曾經發生過此類事件而購買,則產生價值上的損失。此外,民法第88條規定「物之性質在交易上認為重要」者,如果發生錯誤,表意人得將其意思表示撤銷之。如果賣方明知凶宅卻故意瞞騙買方,買方也可以依民法第92條撤銷其購屋的意思表示。
然而,如果買賣標的物是區分所有建物(例如公寓大廈),事故發生在同一棟建築物內的其他房屋,能不能主張「凶宅」解除或撤銷買賣契約呢?台北地方法院於民國97年10月有一則判決可供參考。

二、 案例事實
買方透過某房屋仲介公司購買一棟位於內湖的二樓房子,雙方議定成交價格1,652萬元。買方於簽約前已支付定金30萬元,簽約當天又支付頭期款135萬2千元。簽約後買方得知該房屋的一樓及地下室,十年前曾因溫妮颱風淹水,造成賣方三位家人喪生。買方十分憤怒,認為賣方隱瞞「凶宅」的事實,因此拒絕購買這間房子,經仲介公司居間協調也無法達成共識。賣方發出存證信函要求買方繼續依約付款,買方也發出律師函主張撤銷購屋的意思表示,互不相讓,最後賣方一狀告上法院,要求買方賠償違約金165萬2千元。

三、 賣方的主張
買賣雙方簽訂了買賣契約,買方應依約履行。可是買方卻以一樓及地下室曾經發生過風災意外而拒絕購買。依照買賣契約書上的約定,只要求賣方擔保「本買賣標的物之主建物(指專有部分)在其產權持有期間,絕無發生兇殺致死,自殺致死或其他非自然身故之情事」,並沒有保證其他部分從未發生過意外,即使有發生事故,賣方也沒有告知義務。買方以「未告知交易重要訊息」作為理由撤銷買賣契約,在法律上是無理由的,因此,買方拒絕履行契約的付款義務構成了違約,依約應支付違約金。

四、 買方的主張
買方為了即將出生之子女尋覓良好居家環境,才透過仲介公司以1,652萬元購買這間房子,沒想到簽完約不久就聽朋友說,這棟房子一、二樓及地下室都是賣方家人所有,因為颱風淹水,地下室及一樓全被淹沒造成屋主家屬三人溺斃。買方認為,房屋發生過如此重大的事故,賣方當然有告知的義務。雖然賣方及仲介有出示「不動產現況說明書」,但是該說明書只是「最低限度」的告知要求,並不是該說明書以外的重大訊息,賣方就沒有告知義務。
至於何者屬於足以影響交易之重大訊息,買方認為應依社會通念加以判斷。賣方明知曾發生淹水情事,卻在「不動產現況說明書」關於「建築改良物是否曾發生火災或其他天災造成建築物損害或其他修繕之情形」竟勾選「否」之欄位,顯有刻意隱瞞重大事故,未如實填寫現況說明書之情事。況且該房屋既曾發生因風災導致死亡事件,依一般社會觀念判斷,堪屬足以影響購買意願之重大交易訊息,賣方刻意隱瞞此事顯見其居心不良。

五、 法院的判決
買賣雙方既然有簽訂買賣契約,就應該依約履行,買方未依約支付第二期價金,經賣方發函催告、解除契約,可以認定本案的買賣契約已經被解除了。雖然在房地產交易市場及實務經驗上,具有非自然身故情事之房屋或不動產,將影響消費者之購買意願及價格,然而本案事故發生地點是在地下一樓,與買方所購買的二樓房屋在法律上屬於不同之所有權,因此買方所購買的房屋在不動產交易實務上並非「凶宅」。此外,賣方所填製之不動產標的現況說明書僅要求賣方應據實告知買方於其「專有部分」內發生之非自然身故情事,尚不包含其他住戶內所發生之自殺、兇殺等非自然身故情事。況且建築物是否因曾有人溺斃而成為「凶宅」,僅屬於個人主觀面及心理面之範疇,因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,尚非屬物之瑕疵。而本案房屋雖因風災造成三人不幸溺斃的事故,但距離本案買賣契約簽訂日已相隔10年之久,對於該建物之所有住戶縱然造成心理因素之影響,亦已隨時間經過而逐漸遺忘,賣方的告知義務不能無限上綱。
此外,賣方雖然在「不動產現況說明書」關於「建築改良物是否曾發生火災或其他天災造成建築物損害或其他修繕之情形」勾選「否」之欄位,但根據證人的指述,賣方確實在簽立買賣契約前已告知買方建物曾經淹水之事,也沒有隱瞞的問題。不過,法院認為違約金165萬2千元太高,斟酌賣方因為買方拒絕履約而另行以較低的價格出售房屋,受有損失等因素,依民法第252條規定將違約金減為80萬元。

六、 結論
由這個案例可知,買房子一定要慎選仲介公司,專業的經紀人員才能將一切有關房屋的資訊調查清楚,充份保障您的權益。如果買方對於房屋除了購買的「專有部分」以外的風水吉凶也在意的話,最好特別委託仲介公司做一番了解,並且在契約書上註明清楚,這樣才能產生法律上的依據。