Q:斡旋金和要約書有何不同?

 

【要約書】

  要約書是消費者已有購屋之意願,透過仲介業者簽立「要約書」,要約書之主要內容包括:

  一、承購總價。

  二、付款及其它條件。

  三、確定正式房地產買賣契約書之期限。
 
  另內政部於八十七年初有意提昇要約書之效力,使其視同簽定買賣契約。因此在修版之要約書範例中,將明訂罰則,買賣雙方若在簽立要約書後反悔,將必須賠償總價的3%罰款。

  目前內政部提出官版要約書,配合行之有年的斡旋金制度,供消費者自由選擇,公平會亦希望仲介業者自87年9月1日起全面實施。即消費者在委託仲介業者購買房屋時,除了支付斡旋金以外,亦可只簽立要約書給仲介公司而不必支付任何款項,而仲介公司便依據此份要約書和屋主議價。若屋主同意買方之價格及條件後,買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。



【斡旋金】

  房屋仲介公司之斡旋金是基於買方已有購屋意願,但對賣方價錢多有保留時,透過仲介公司支付一筆「斡旋金」以表達購屋的誠意,由仲介人員去和屋主議價,一旦屋主同意即簽收這筆款項成為部份的訂金,雖然法令上無此名目,卻是市場上行之已久的交易方式。

  房地產交易由於金額龐大,為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益,仲介公司近年發展出「斡旋金」制度,就是當消費者委託仲介業者,而出價與屋主願意的價格有所差距時,為顯示買方之誠意,仲介業者通常會要求買方提出一筆「斡旋金」,以便與屋主進行議價。所謂「斡旋金」依一般民間交易習慣,意思為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」,但「斡旋金」在民間習慣上以達成買方要求之任務為必要條件,否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時,斡旋金即轉變成買賣價金之一部分,接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

 

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何謂斡旋金?而在付斡旋金或定金時應注意哪些事情?

  斡旋金即為對於所看房子有購買意願,而先行支付房屋總價款之5%作為進行交易之誠意,委由經紀人與屋主協調價格上雙方認知之差距。若交易成立,可轉為價款一部份;若不成立,亦可退回,而且在屋主未允諾出售之前,買方亦有權撤回斡旋金不買。
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付斡旋金或定金時應注意事項:

  1.看了喜歡的房子在付斡旋金定金之前,一定要先審閱房屋仲介公司提供的不動產說明書,內容包括土地權狀影本、謄本及建物權狀影本、謄本、建物平面圖、地籍圖…等相關資料,以確認產權狀態是否抵押設定、假扣押、處分以及真正坪數、屋齡…是否有加蓋及位於工業區或位於道路預定地…等,以確保自己權益。

  2.確認收受定金者是否為所有權人或有代理權的代理人。

  3.付斡旋金或定金時需詳細審閱內容,且必需訂立明確的簽約時間及簽約地點、付款條件、附贈之設備及其他雙方約定之事項。

  4.應事先了解房仲公司是否有提供漏水保固、付款保証、代書審查、產權調查,免費代辦申請房地優惠稅率、節稅服務以及收費方式等。

  5.應在斡旋解除條款內註明,若房屋不賣多久期間內需退還,及屋主收了款項反悔不賣應賠償2倍斡旋金、定金金額。

使用斡旋金或要約書之注意事項

  ◎在付斡旋金之前,買方應進一步確認房屋的產權資料、賣方條件(如標的物現況說明書)、買方條件(如是否符合重購退稅條件)及付款條件(如賣方售價、貸款方式)。

  ◎斡旋期間一般以三到七天為限,屆時仍未談成可再延期,斡旋之有效期限必須在約定條文中確定。

  ◎當斡旋不成時應在期限到達後三日內無息退還,業者不可用任何名義扣取「手續費」、「車馬費」等費用,可要求業者在合約書中載明,目前永慶房屋是以付款保證制度來保障買方支付斡旋金之安全。

  ◎斡旋金金額在十萬元以內可使用現金,十萬元以上最好使用台支或個人支票,抬頭以屋主做為指定人,並在支票上註明禁止背書轉讓。

  ◎應在斡旋解除條款中註明,若屋主不賣,多久以內須退還,及屋主收了反悔不賣應賠償2倍斡旋金、定金金額。

 

 

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