Q:何謂建蔽率?容積率?

 

  所謂建蔽率,便是建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率,比方說200平方公尺的基地,而基地周圍區域規定的建蔽率為60%,那麼,一樓的樓地板面積可能就是120平方公尺,而剩下的80坪空地,可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閒設施(如游泳池)等。

  而容積率呢?就是各樓層的樓地板面積(即為容積)加起來除以基地面積再乘以百分比,舉例來說,若基地所處區域規定的容積率為500%,基地面積100平方公尺,若考慮建蔽率50﹪時,則設計至少為十層樓(即50﹪×10=500﹪)。

  再看兩率綜合解析 但事實上,兩率的因素皆須考慮進去,兩者綜合之後就變成:基地面積200平方公尺,該區建蔽率50%,若要把建蔽率用完,則建物的最大投影面積為100平方公尺,又該區的容積率500%,則至少需蓋十層樓。

  而實務上,也許基地附近有山河景觀或附近皆為五樓公寓,若甲建商欲蓋高樓,高樓層視野佳價錢也好,則建蔽率不一定要用到完,假設同上例基地面積200平方公尺,該區容積率500%,如果甲建商的建蔽率僅用到36%,則可得到建物的最大投影面積為72平方公尺,這樣一來,建商就至少需蓋十四層的大樓,若又有頂樓退縮、地下法定停車位及機房不計入容積或容積獎勵(政府因建商幫助都市更新等事項,免費送給建商的容積),搞不好可以蓋到十五、十六樓。

  兩率話說從頭在了解了兩率的計算方式與運作流程之後,那麼,兩率的實質意義何在呢?

  在建蔽率的部分,政府在早年就有所限制,原因顯而易見,因為在都市中建物林立,假如建物與建物間不預留空地的話,採光、通風有所不足,棟距不足,私密性也受到影響,結果就造成雖然建物的『最大投影面積』受到限制,假設容積率不限,建物競相比『高』,以『塞進』更多的人、建商賺更多的錢,甚至造成某些地方『一線天』的人造奇景,產生嚴重的空間壓迫感及日照不足的情形。

  有鑑於此,北高兩市較早採取容積率管制的措施,以限制總共可建築面積、杜絕上述亂象發生可能,台灣省則慢了一拍,以致前幾年還有建商用建蔽率配合臨街寬度大量搶建、造成量體過大而餘屋激增的情形。目前建蔽率與容積率政府都有明確規定。

  不同類別的建地有什麼差異?明瞭了建蔽率與容積率的定義後,接下來我們來看看幾種常見建地類別的分析:住二用地由於位坡地地形或鄰近保護區,大多位處郊區以外,兩率也就較低,環境較優質,樓高不高(樓高限高21米),透天產品居多,房價較高,但交通可能稍嫌不便;住三用地則位市區,兩率較住二略高,為純粹的住宅用地,在台北市為分佈最多之使用分區。

  在台北市由於高度都市化,除住宅區外還是商業用地,尤其是商二、商三用地,在辦公產品供過於求、再加上兩率數值高,可運用空間彈性大,因為商業使用空間樓層高度不受限3.6米高度之規定,便有為數不少的挑高非住宅產品產生,以符合寸土寸金的台北人需求。(商業用地的建物高度有優勢,但不符合優惠住宅之規定)

  至於在非都市建地利用方面,由於位於都市計劃外圍,土地取得價格便宜許多,一旦該區有發展遠景,便很容易成為建商大舉購地的目標。

  其中甲、乙種建地為農村及鄉村建地;丙種建地則為山坡地建地,前些年由於容積率驟降至120%,引起領有舊建照(一般稱為老丙建)的建商搶建,造成位處偏遠的大型造鎮案林立,但因水災及土石流,形成餘屋充斥的慘象;而丁種建地就是工業建地,容積率300%為四者最高,一樣受到廠辦市場低迷影響,建商把腦筋動到蓋工業住宅上,雖然因地價低、容積率高,房價也相對便宜,但因環境不良,始終乏人問津。

 

 

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